Ao assinar um contrato de locação, locador e locatário devem redobrar as atenções com as cláusulas contratuais e com a vistoria do imóvel. Esses cuidados são fundamentais para evitar conflitos ao término da locação, principalmente em relação às melhorias ou modificações realizadas sem autorização.
A vistoria inicial deve ser detalhada e acompanhada de fotos, descrevendo fielmente as condições do imóvel — pintura, piso, instalações elétricas e hidráulicas, portas e janelas, entre outros. Esse documento será a principal prova na devolução do bem, permitindo comparar se houve danos, modificações ou acréscimos indevidos durante a locação.
O contrato de locação deve estabelecer de forma expressa:
- A proibição de obras sem autorização do proprietário;
- A obrigação de devolver o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, salvo o desgaste natural pelo uso;
- A responsabilidade do locatário por eventuais alterações não autorizadas.
Essas previsões dão segurança jurídica às partes e evitam discussões sobre indenização ou obrigação de desfazer reformas ao final do contrato.
Mas e se o locatário realizar melhorias no imóvel ou modificações que, inclusive, agregam valor ao imóvel, mas estas não foram, devida e previamente, autorizadas pelo proprietário?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 23, III) é clara ao determinar que o locatário deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Portanto, se o inquilino realizar reformas, pinturas, trocas de piso ou alterações estruturais sem autorização, o locador poderá recusar o reembolso das benfeitorias, exigir a remoção das modificações e o retorno do imóvel ao estado original, ou cobrar os custos da restauração, caso o locatário se recuse a desfazer as mudanças. Essas medidas visam preservar o direito de propriedade e garantir que o bem retorne conforme o pactuado.
Assim, algumas cautelas são recomendadas para evitar conflitos
Para o locador:
- Exigir vistoria detalhada e assinatura de ambas as partes;
- Prever cláusulas específicas sobre obras e benfeitorias;
- Fazer vistorias periódicas em contratos de longa duração.
Para o locatário:
- Solicitar autorização por escrito antes de qualquer reforma;
- Guardar comprovantes e registros de comunicações com o proprietário;
- Manter o imóvel em boas condições e reportar problemas estruturais de imediato.
Diante do exposto, temos a considerar, em síntese, que: melhorias no imóvel alugado podem agregar valor, mas devem sempre ser previamente autorizadas. Caso contrário, o locador tem respaldo legal para exigir a restauração do imóvel ao estado anterior, conforme previsto na Lei do Inquilinato e no Código Civil. Adotar cautela na contratação, documentar a vistoria e manter comunicação transparente são atitudes que evitam prejuízos e fortalecem a relação locatícia.
Artigo escrito por Dra Haila Conforti, Departamento Contratual.