A permuta de imóvel é uma alternativa muito utilizada no mercado imobiliário, especialmente em projetos de incorporação imobiliária, oferecendo benefícios mútuos para o proprietário do imóvel e para o incorporador. Porém, essa transação exige muita cautela para que nenhuma das partes seja prejudicada e/ou se sinta lesada posteriormente.
Nesta operação, o proprietário do terreno cede a propriedade do imóvel ao incorporador e, em troca, recebe unidades futuras do empreendimento, ao invés de receber o pagamento em dinheiro, como ocorreria em compra e venda tradicional.
O incorporado, por sua vez, receberá o imóvel sem ter que o custo de aquisição, evitando um desembolso inicial que teria para comprar o imóvel, o que facilita a viabilização da incorporação. Em contrapartida, o incorporador assume a obrigação de desenvolver e executar do projeto, providenciar aprovação legal, regularização/adequação da área (por exemplo: desmembramento, retificação de área), se necessário, além da comercialização das unidades.
Observa-se que o proprietário se beneficia com a potencial valorização da área e recebimento de unidades prontas (que podem vier a valer mais que a venda direta do imóvel antes da incorporação), sem ter que desembolsar valores e sem as “dores de cabeça” que obras civis demandam, dentre outros aspectos. Os benefícios ao incorporador caracterizam-se pela redução do custo no início do projeto, geralmente em áreas bem localizadas (e com alto custo para aquisição direta), conseguindo a viabilização do projeto e realização da incorporação.
A conciliação e alinhamento das expectativas e das intenções entre o proprietário do imóvel e a incorporadora deve ser realizada através de reuniões, esclarecimentos, assessoria e, claro, o acordo final deve ser formalizado através de um instrumento de contrato bem estruturado e com cláusula que resguardem ambas as partes, haja vista que é um projeto de longa duração e se faz essencial documentar o acordo das partes.
O contrato de permuta para fins de incorporação é um documento de extrema importância e deve prever detalhadamente de temas sensíveis e essenciais, podendo se citar as cláusulas de:
- Prazo análise de viabilidade e aprovação de projeto;
- Prazo conclusão das obras e entrega das unidades;
- Prazo/época de transferência da posse e da propriedade ao incorporador
- Responsabilidades perante consumidores, tributárias entre outras;
- Garantias: para obra e/ou para o proprietário do imóvel;
- Escrituras públicas e registros: custos, responsabilidades e momento de realização;
- Hipóteses de rescisão contratual e consequências.
Apesar de parecer simples, em um primeiro momento, a permuta para fins de incorporação exige muita atenção e cautela das partes na negociação e, principalmente, na elaboração do instrumento de contrato, pois esta é uma operação complexa e que exige interdisciplinaridade entre matérias jurídicas, comerciais e mercado imobiliário.
Interessado em permutar um imóvel para fins incorporação? Procure uma assessoria especializada para evitar riscos e frustrações futuras.
Artigo escrito por Dr. Paulo Henrique Bueno, Departamento Contratual.